MORTGAGE Nedir?

"Mortgage" terimi "ipotek", "rehin", "ipotek almak" kelimelerinin İngilizce karşılığıdır. Türkçeye ipotek kredisi olarak da çevrilebilir. Bu sistem sayesinde Avrupa ve Amerika'da yüzyıllardır insanlar uzun vadede kira öder gibi taksit ödeyerek ev sahibi oluyorlar. Ödenen taksitlerin vadesi uzun süreli olduğundan düzenli gelir sahibi olanlar rahatlıkla evlerine kavuşuyorlar.

Sistem bize tanıdık olan konut kredisinden çok da farklı değil aslında. Kredi, alınacak olan taşınmaz ipotek gösterilerek çıkartılıyor ve bütün taksitler ödendikten sonra ev size ait bir gayrimenkul haline geliyor. İki sistem arasındaki fark, mortgage sisteminin arka planında işleyen ikinci el satış işlemleri ki bu işlemler sayesinde bankalar üzerlerindeki riskleri azaltıp, nakit elde ederek ihtiyaç sahiplerine kredi vermeye devam ediyorlar. Anlaşılacağı gibi iki sistem arasındaki bu farklılaşma kredi kullanıcısını etkilemiyor.

Türkiye'nin son yıllarda en çok konuşulan konularından biri olan bu kavrama farklı kesimler değişik yorumlar getirmişlerdir. Fakat genel olarak birliğin sağlandığı nokta insanların biraz sabırlı davranmaları.

Sistemin Çalışma Şekli

İpotekli konut kredisi almak isteyen vatandaşlar ilgili kuruluşlara başvurarak taleplerini dile getirdikten sonra kazançlarına göre alabilecekleri kredinin miktarı belirlenir. Alp ve Yılmaz'a göre, ilgili kuruluşların kredi verirken dikkat ettikleri en önemli kıstaslar şunlardır:

• İpotek Ödemelerinin Gelire Oranı
• Kredi Tutarının Mülkün Değerine Oranı

İlk kıstasta kişilerin ödeyecekleri tutarın aylık gelirleri içindeki payı söz konusudur. İkinci ölçüt ise talep edilen kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranıdır. Bu değerler ne kadar düşük olursa geri ödeme imkânı da o kadar rahat olmaktadır (2000, ss.44-47).

Anlaşılacağı gibi firmalar gayrimenkulün bütün değerini ödemez, başvuruda bulunan kişilerden bu değerin bir kısmını peşin olarak alırlar.

Talep sahibinin alacağı gayrimenkul ruhsatlı olmak zorundadır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından değer takdiri yapıldıktan sonra uygun görüldüğü durumda ipotek kredisi sözleşmesi hazırlanarak taraflarca imzalanır.

Kişinin taksitleri ödeyememesi durumunda firmaların ipoteğe el koyma hakkı vardır.

Sistemin Avantajları

İpotek kredisinin verileceği gayrimenkullerin ruhsat zorunluluğu olduğundan konutların ve insanların yaşadıkları yerlerin kalitesi yükselecek.
Mortgage sisteminin oturmasıyla birlikte konut işlemleriyle ilgili iş sektörlerinin (sigortacılık, bankacılık, değerleme uzmanlığı.) hareketliliği sağlanacak.

Ekonomiye büyük bir katkı sağlanacak.

Kaynaklar:

ALP, A., YILMAZ, U.M. (2000). Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İMKB
http://www.mortgagerehber.com/component/option,com_frontpage/Itemid,1/
http://www.konutkredisi.gen.tr/mortgage.asp?id=6

Mortgage Yasasından Beklenenler

- Birçok kişi kredi için ödenen faizlerin gelir vergisinden düşülmesi söz konusu olursa yani teşvik maddesi uygulanırsa büyük bir ilginin olacağı ve alım satımlarda rekor kırılacağı görüşünde.

- Bir kesim borcunu erken ödemek isteyen insanlara getirilecek olan yüzde iki oranındaki cezanın kaldırılmasını isterken, bu cezanın gerekli olduğunu savunanlar ve diğer ülkelerde sistemin bu şekilde işlediğini savunanlar da bulunmakta.

- Kredi alacak insanlar sabit faiz seçeneği ile son taksitlerine kadar ne ödeyeceklerini biliyorlar. Serbest faiz ise kullanıcı için daha riskli olduğundan sabit faize getirilecek kotanın zararlı olduğu düşünülüyor.

- Mortgage yasa tasarısındaki kredi kullanıcısına düşünmesi ve krediyi değerlendirmesi için verilen 24 saatlik sürenin yetersiz olduğu ve kredi sözleşmelerinin internette yayınlanmasının gerekli olduğu belirtiliyor.

- Mortgage kredilerinin önemli bir özelliği de bu sistemin arkasında dönen ipotek piyasasıdır. Bankalar verdikleri kredi karşılığı aldıkları ipotekleri yabancı kuruluşlara satarak yeni fonlar elde edecekler. Fakat konulan % 15 stopajın yabancı yatırımcının ilgisini kıracağı düşünülüyor.

- Aynı şekilde yabancı yatırımcının ilgisini çekebilmek ve bununla birlikte faizlerin düşmesini sağlayıp daha rahat işleyen bir ortam oluşturabilmek için ipotek piyasasındaki ikinci el kağıtlara hazine garantisi getirilmesi bekleniyor.

Milliyet Emlak, 29 Nisan 2006

MORTGAGE YASA TASARISINA ULAŞMAK İÇİN TIKLAYIN..
( http://www.gayrimenkulekspertiz.com/dokuman/mortgage_tasari.pdf )